債務整理で不動産は処分される？手続きごとの自宅の扱いを徹底解説

「借金の整理をしたいけれど、マイホームだけは絶対に手放したくない」 「債務整理をすると、家を追い出されてしまうのではないか？」

債務整理の手続きにはいくつか種類があり、「家を守るための法律（制度）」もしっかり用意されています。

どの手続きか、住宅ローンなどの担保があるか、そして返済を続けられるかで結果が変わります。

このページでは、「あなたの家が残せるかどうかの判断基準」と、「家を守りながら借金を減らす具体的な方法」について、分かりやすく解説します。

参考元：債務整理-東京司法書士会

【結論と早見表】債務整理ごとの不動産（自宅・資産）の扱い

住宅ローンを支払い中に債務整理をすると、自宅は処分されますか？

任意整理なら、住宅ローン以外の借金だけを任意整理できるので、自宅を処分せずに任意整理ができます。

個人再生では、住宅資金特別条項を利用できれば、自宅を処分せずに住宅ローン以外の借金を減額してもらうことになります。

自己破産では財産の処分があるので、自宅は処分されます。

債務整理をしても家を手放さずに済むのか？結論を先に示すと以下のとおりです。

任意整理

• 自宅の扱い：処分されない
• ポイント：住宅ローン以外の借金のみを任意整理することが可能

個人再生

• 自宅の扱い：条件付きで処分されない
• ポイント：住宅ローンなら住宅資金特別条項を利用すれば自宅を維持できる

自己破産

• 自宅の扱い：原則処分される
• ポイント：借金全額免除の代わりに資産を手放す必要あり

例えば「借金総額600万円、住宅ローン残高2,000万円」であれば、任意整理なら自宅を守ったまま600万円の借金だけ整理することが可能です。

個人再生であれば住宅ローンを払い続けながら、600万円の借金を120万円程度まで圧縮できる可能性があります。

自宅を残すべき？判断に迷ったときの「最短検討ルート」

任意整理と不動産

• 任意整理は対象にする債権者を選べる柔軟な手続き
• 住宅ローンや不動産担保ローンはもともとの金利が低い
  • 任意整理で利息の減免を受けるメリットがほとんどない

そのため、住宅ローンや不動産担保ローンを任意整理の対象とすることは通常ありません。

住宅ローンや不動産担保ローンを整理対象から外すことで、自宅を守りながら他の借金だけを軽減できます。

任意整理で不動産を残すための実務ポイント

• 対象から外せる：住宅ローン・不動産担保ローンは任意整理しない
• 消費者金融やクレジットカード会社だけを任意整理の対象にできる

任意整理の具体例

住宅ローンを守りながら借金を整理する典型例を、流れで確認します。

個人再生｜住宅資金特別条項を使えば自宅を残せる

不動産を持っている人が個人再生をすると、不動産は処分されますか？

不動産担保ローンは個人再生の対象に含まれるため、その返済中に個人再生を行うと、不動産は担保として処分されてしまいます。

一方、住宅ローンであれば、「住宅資金特別条項」が利用することで、自宅を手放さずに個人再生を進めることが可能です。

参考：個人再生-東京弁護士会

個人再生は、借金を大きく圧縮し、残額を分割で返済していく手続きです。

住宅資金特別条項を使える場合、住宅ローンは原則として従前どおり返済しつつ、その他の借金を圧縮して家計を立て直すことを目指します。

住宅資金特別条項の利用条件

本人名義の居住用の不動産であること等の条件があります。

不動産担保ローンは住宅資金特別条項を利用することはできません。

個人再生の具体例｜自宅を残しながら借金を減額する方法

住宅ローン残高2,000万円、借金1,200万円

• 借金1,200万円を個人再生で240万円に圧縮

• 住宅資金特別条項を使い
  • 住宅ローンは返済を継続
  • 自宅を残したまま他の借金だけを軽減できる

清算価値保障の原則と不動産評価額｜返済額が増えるリスク

不動産を持っていても、ローンを完済していたり、そもそも担保に入れていないケースでは不動産が売却されることはありません。

しかし、個人再生では「清算価値保障の原則」により、保有する財産より少ない返済額にはできません。

具体例

• 借金1,000万円
  • 本来は200万円まで減額可能
• 保有する土地の評価額が600万円あると
  • 200万円ではなく、600万円を最低返済額として支払うことになる

つまり「財産がある＝返済額が高くなる」可能性があることになります。

アンダーローンの場合も同様に、不動産の価値と住宅ローンの残債により、返済額が高くなる可能性があります。

持ち家を維持したい場合は、この点まで考慮してどの債務整理をすべきかを判断することが必要です。

自己破産と不動産｜原則すべて処分される仕組み

不動産を持っている人が自己破産をするとどうなりますか？

自己破産では不動産は処分されることになります。

自己破産ではローンを返済中か完済しているかに関わらず、どちらにしても不動産は処分されます。

参考：自己破産-東京弁護士会

自己破産はすべての借金を免除してもらえる代わりに、財産を清算して債権者に配当する仕組みです。

そのため、ローンを完済済みでも不動産は処分されます。

相談前に確認したいチェックリスト

不動産を残したい場合、以下を整理しておくと相談の参考になります。

• 登記簿謄本
  • 担保がついているか把握できる
  • 共有名義や持分割合もわかるため、共有の場合の影響を精査できる
• ローン残高証明書
  • 任意整理や個人再生で「返済計画を立て直す際の正確な債務額」を確認できる
  • 不動産価値と比較して「オーバーローン（住宅ローン残高＞市場価格）」か「アンダーローン（住宅ローン残高＜市場価格）」かを判断する材料になる
• 保証会社による代位弁済の有無と日付（代位弁済されている場合）
  • 個人再生の住宅資金特別条項では「代位弁済から6か月以内」であることが必須条件
  • 任意整理や破産に切り替えるかどうかの分岐点になる
• 家計収支と返済可能額
  • 任意整理や個人再生では「継続的に返済できるか」が審査の最重要ポイント
  • 裁判所や債権者に「無理のない返済計画」を示すための根拠資料
  • 返済不可能と判断された場合は、自己破産の方が現実的かどうかを判断できる

※これらが手元になくても相談は可能です。まずは記憶の範囲でお話しいただくだけでも、大まかな診断はできます。

不動産屋に相談する前に司法書士に相談すべき理由

「住宅ローンの支払いが苦しい…家を売るしかないか」 そう思って、いきなり不動産会社に相談に行く前に債務整理も検討するべきです。

不動産会社の仕事は「家を売ること（仲介）」です。そのため、解決策として「売却（リースバック含む）」を提案されるのが一般的です。

しかし、私たち司法書士の仕事は「あなたの権利と生活を守ること」です。

• 不動産屋： 「売りましょう。住み続けたいならリースバック（家賃を払って住む）がありますよ」
  • リースバックは家賃が相場より高くなることが多く、結局払えなくなるリスクがあります。
• 司法書士： 「まずは『売らずに済む方法（任意整理・個人再生など）』がないか検討しましょう。売却はあくまで最後の手段です」

「家を売る」という決断は、借金の整理方法を検討してからでも遅くありません。

まずは、あなたの家が守れる可能性があるのか確認をするべきです。

よくある質問

まとめ｜債務整理と自宅の扱い

• 任意整理・個人再生
  • マイホームを守りながら他の借金だけを減額できる
  • ただし返済は続くため「毎月の支払い能力」が前提
• 自己破産
  • 自宅は失うが借金は原則すべて免除される
  • 返済に追われる生活から抜け出せる

司法書士からのアドバイス

債務整理は「借金を減らすこと」だけが目的ではありません。

自宅を残すのか／手放すのかを含めて、生活再建の全体像を考えることが大切です。

住宅を守りたい場合は、任意整理か個人再生が第一候補になります。

一方で「住宅ローンも含めて支払いが難しい」と感じるなら、無理をせず自己破産を選んだ方が、再出発がスムーズになるケースもあります。

いずれの選択肢でも、登記簿謄本・ローン残高・固定資産税評価額などの資料を準備して専門家に相談することで、最適な判断ができます。